法萌君最近有一个涉及开发商逾期交付房屋的案件，故在裁判文书网上查找相关案例，看到了江苏高院的以上判决，真是不能理解其中的法条适用理解和司法理念，故转发以供网友讨论。以下内容概括来自裁判文书网江苏省高级人民法院（2018）苏民再93号再审民事判决书。（点击文后的“阅读原文”可见判决书全文）
基本案情
2009年7月15日，被告江苏建威房地产开发有限公司（以下简称建威公司）与案外人曙光控股集团有限公司（以下简称曙光公司）签订《协议书》，约定建威公司以其开发的南京市秦淮区建康路251号1幢5号含二层房屋(以下简称5号房屋)、南京市秦淮区建康路251号6号含二层房屋（以下简称6号房屋）合计作价5799.36万元（按35000元/平方米计算），冲抵曙光公司相应的工程款；建威公司配合将曙光公司上述房产签约至曙光公司（或者曙光公司指定的第三人）名下，2009年7月28日，林德叶与建威公司就5号房屋、6号房屋分别订立《京隆国际公寓商品房预售合同》，约定5号房屋、6号房屋套内建筑面积分别为659.47平方米、717.16平方米，单价均为30000元/平方米，房屋总价分别为2381.28万元、2589.6万元；建威公司应于2010年12月31日前向林德叶交付上述房屋；房屋交付后90日内，林德叶、建威公司应当共同申请房屋所有权转移登记，建威公司应在申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处等。2009年7月28日、8月6日，林德叶通向建威公司支付2486.88万元、2484万元。2019年7月31日，上述两份《京隆国际公寓商品房预售合同》办理了预售登记手续。2010年12月31日，建威公司依约将5号房屋、6号房屋交付给了林德叶。2011年9月19日，林德叶以催告函形式催告建威公司“及时提供办理房屋权属证书的相关资料，协助我尽快办好房屋权属证书”，建威公司未予回复，称未收到该函件。2015年4月，原告林德叶于向南京市秦淮区人民法院起诉，诉讼请求：1.判令被告建威公司将5号房屋、6号房屋所有权转移登记至林德叶的名下；2.判令建威公司按照同期银行贷款利率标准，以已付购房款为基数，支付自2011年3月31日起至产权转移登记之日止的违约金；3.由建威公司承担全部诉讼费用。一审法院认为，林德叶已按约定履行了支付全部购房款的义务，建威公司亦应当依照约定在房屋交付后的90日内，即2011年3月31日前协助林德叶办理房屋所有权转移登记手续。建威公司虽主张5号房屋、6号房屋实测面积的新增，但未能提供证据予以证明，建威公司如认为林德叶应补足相应房款的，可另行主张权利。本案中，林德叶已按约定支付完毕全部购房款，要求建威公司按照同期银行贷款利率标准以已付购房款为基数自2011年3月31日至产权转移登记之日的违约金的诉讼请求，于法有据，应当予以支持。本案系林德叶与建威公司之间的房屋买卖合同纠纷，与曙光公司与建威公司之间的工程款无关，故对于建威公司申请中止本案审理的请求，不予支持。一审法院作出（2015）秦民初字第1812号民事判决：一、建威公司于本判决生效之日起十日内将南京市秦淮区建康路251号1幢5号含二层、南京市秦淮区建康路251号1幢6号含二层房屋的产权转移登记至林德叶名下；二、建威公司于本判决生效之日起十日内支付林德叶逾期办理产权转移登记手续的违约金（以4970.88万元为基数，自2011年3月31日起计算至产权实际转移登记之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。二审法院另查明，建威公司与林德叶就5号房屋、6号房屋还订立了两份《南京市商品房预售合同》，该两份合同约定，商品房交付后90日内（应当不超过90日），双方应当办理房屋所有权转移登记；因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后30日内仍未办理的，过错方应向对方承担下列违约责任：按每迟延一天10元计算，支付违约金；双方办理交接手续时，第六条二款中《房屋测绘成果》载明的实测面积与第一条约定的面积发生误差的，若建筑面积误差比绝对值在3%以内的，双方应按合同约定的价格（30000元/平方米）据实结算。2011年3月22日，建威公司取得5号房屋、6号房屋的《南京市商品房初始登记证明》，其中5号房屋的建筑面积比合同约定面积增加了12.32平方米，6号房屋则增加了5.59平方米，合计共增加建筑面积17.91平方米。二审审理中，建设威公司认为，5号房屋、6号房屋实测面积分比合同约定面积分别增加12.32平方米、5.59平方米，误比绝对值在3%以内，其应补交差价款53.73万元。林德叶则认为，在接收房屋时，未收到建威公司提交的对照表，且建威公司向林德叶出具的住宅使用说明书、房屋质保书载明的房屋面积均和合同约定面积一致。二审法院认为：双方合同中并未明确约定补交面积差价款的时间，林德叶在合同约定的办理产权转移登记手续的时间逾期后，向建威公司发函予以催告，但建威公司并未对该事项进行回复，且在一审庭审中亦认可其未向林德叶发函催告要求其支付差价款，故建威公司主张林德叶违约在先的主张，不能成立。建威公司未在合同约定的期间内办理产权转移手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。建威公司提交的《南京市商品房预售合同》的约定，每天10元。林德叶认为该违约金约定过低，应予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因出卖人的原因买受人未能在合同约定的期限内限得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，综合双方合同履行情况以及损失的客观情况，酌定建威公司应支付违约金的标准为按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算。二审法院作出(2015)宁民终字第6238号民事判决：一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1812号民事判决第一项；二、变更南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1812号民事判决第二项为：建威公司于本判决生效之日起十日内支付林德叶逾期办理产权转移登记手续的违约金（以4970.88万元为基数，自2011年10月19日起算至产权实际转移登记之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。一审案件受理费99672元，由林德叶负担9967元，由建威公司负担89705元；二审案件受理费99672元，由林德叶负担9967元，由建威公司负担89705元。江苏高院再审改判：逾期交房违约金每天按照10元计算
江苏高院再审认为，建威公司与林德叶所订立的《南京市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且经过了房产管理部门的备案登记，应当认定为合法有效。合同订立后，林德叶已依约将合同约定的购房款全部支付完毕。2010年12月31日建威公司将5号房屋、6号房屋交付给林德叶，但并无证据证明其依约同时向林德叶交付了《房屋测绘成果》，或者以其他方式告知林德叶房屋的实际测绘面积比合同约定面积增加了17.91平方米。虽然建威公司于2011年10月9日致函曙光公司，函中提及以房抵款的房屋实测面积为806.08平方米、868.79平方米，但该函件系发送给曙光公司，不能认定为系建威公司向林德叶告知面积差并催告林德叶支付差价款的函件，不能发生建威公司向林德叶告知、催告的法律后果。在此情形下，林德叶未向建威公司支付差价款并不构成违约。1、双方当事人订立的《南京市商品房预售合同》中明确约定，因一方过错，导致迟延办理房屋所有权转移登记，经对方催告后30日内，仍未办理的，过错方应按每迟延一天10元的标准向对方支付违约金。2、本案双方当事人之间的房屋买卖是有以房折抵工程款的背景，林德叶与建威公司订立商品房预售合同过程中各方对房屋价款、违约责任等进行了充分协商，最终双方同意约定较低的逾期办证违约金。3、林德叶作为长期从事建设工程及房地产开发的从业人员，订立合同时应当能够预见到如果逾期办证可能会给其造成怎样的影响，其仍然同意在商品房预售合同中约定比较低的逾期办证违约金。4、林德叶主张合同约定的违约金远远低于其实际损失，请求予以调整，不能举证证明约定的违约金明显过低的情况下，建威公司就应当依照约定承担违约责任。5、5号房屋、6号房屋已经出租收益，建威公司提供的证据表明林德叶出租的租金并未比其他同类房屋降低，房屋购买时已设定了抵押权，且林德叶也未能提供有效的证据证明其因房屋未取得权属证书导致其无法进行抵押融资造成巨大损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中双方当事人明确约定了不能办证的违约金标准，而林德叶又不能提供有效证据证明约定的违约金过低，在此情形下，二审法院适用该司法解释的规定直接参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，属适用法律不当，一、维持江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第6238号民事判决第一项，即江苏建威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将南京市秦淮区建康路251号1幢5号含二层、南京市秦淮区建康路251号1幢6号含二层房屋的所有权转移登记至林德叶名下；二、变更江苏省南京市中级人民法院民事判决第二项为：江苏建威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付林德叶逾期办理房屋所有权转移登记手续的违约金（自2011年10月20日起，按每天10元的标准，计算至房屋所有权实际转移登记之日止）；一审案件受理费99672元，由林德叶负担29902元、建威公司负担69770元；二审案件受理费99672元，由林德叶负担29902元，由建威公司负担69770元。法萌君只想说：4900多万元的房款，1300多平方米、2009年就每平米3万多元的房屋，办出房产证与办不出房产证的价值差距，还需要举证证明吗？按照一般的生活常识，不能作出轻而易举、妇幼皆知的判断？在长期买方市场、商品房房价日新月异的房地产行业，购房者明显处于弱势。法院的如此判决是不是在纵容房地产开发商大量建造办不出房产证的房屋，反正不管合同标的多少，每天只有10元的违约金而已。往期文章：【依法扫黑除恶】张军：今年起所有涉黑犯罪检察机关一律提前介入；周强：扭转重打击轻保护、重实体轻程序等观念
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本号法律支持：姜效禹，山东烟台人，从事法院工作十六年，现山东智峰律师事务所实习律师，微信号：sdyt86，立足烟台诚交各界好友。